民泊ビジネスAirbnbを始めるなら家具レンタル♪　簡単に儲かる部屋づくりとは？

民泊サイトAirbnb（エアビー）の現状と今後の展望

民泊の今後を語るには、訪日観光客数が今後どのように推移していくかに依存しています。

民泊仲介サービスを手掛ける「Airbnb  Japan」は、2016年度にAirbnbの民泊を利用した訪日外国人が前年比4割増の約400万人、日本国内の登録物件数は5万件以上（2017年5月時点、以降は公式発表されていない）に達したことを明らかにしています。2016年に日本を訪れた訪日外国人は2,400万人ですから、訪日外国人全体の約17%の旅行者がAirbnbを利用して宿泊したことになります。

さらに2017年に日本を訪れた訪日外国人は約2,800万人となり、急増する訪日外国人に対し物理的に宿泊ホテル数が足りていないことから、今後も民泊利用者数は増加すると予想できます。

 

民泊経営で儲けを出すには？　収入と経費で収益シミュレーションしましょう

当たり前の話ですが収入から支出を引いて残った金額が利益となります。まずは民泊経営で得る収入と、支出経費の内容を確認しましょう。これらの収入経費をシミュレーションすることで、1ヶ月に何日ゲストを呼び込めば儲けが出るか等の目安を把握することができます。

＜収入＞

・基本料金（ゲストからの宿泊料）

・追加料金（サービス料、清掃料、土日宿泊料など自由に設定できます）

 

＜支出経費＞

・物件の家賃

・Airbnbへ支払うホストサービス手数料

・家具の設置費用

・寝具の設置費用

・家電の設置費用

・無線LAN等のネット回線費用

・シャンプー、歯ブラシ等のアメニティ

・タオル、バスタオル

・キッチン用品

・鍵作成、宅配ボックス設置費用

・部屋の清掃代

・水道光熱費

 

稼働率が高く人気のある部屋づくりとは？　たった１つのポイント

部屋づくりを行う前に、そもそも集客のターゲット層、価格設定などの基本コンセプトを固めておく必要があります。極端に言えば低級路線で「宿泊料を安くして稼働率を上げる」のか、高級路線で「稼働率は低くても、お洒落や特徴的な部屋で1回あたりの宿泊料を高くする」のかです。

この路線戦略は民泊ビジネスの成否に直結しますので、物件全体の外観や立地、周辺環境等も考えて慎重に判断するようにしましょう。

ちなみに首都圏と関西を中心に調べた私の独自調査では、低級路線で部屋を提供しているケースが多いので、この記事では低級路線の部屋づくりのポイントをご紹介します。

低級路線では、宿泊料の安さを重視した訪日旅行者をターゲットとしますので、宿泊料を安く設定し部屋稼働率を上げることが重要となります。訪日外国人数に対し宿泊施設数が不足している社会状況ですから、部屋の設備やサービスの質を上げなくても、最低限の備品を準備しておくだけで、基本的に稼働率は高止まりします。

つまり、稼働率が高く人気のある部屋づくりのたった1つのポイントは「最低限の設備やサービス、備品で十分」が答えです。

 

えっ！？　嘘つくな！　　と誤解されたくないので、もう少し詳しく説明しますね（汗）

 

Airbnb民泊を成功させるための情報は嘘？　成功者のシンプルな鉄則教えます

民泊ビジネスを成功するためには、カラーコーディネートを考えてお洒落で特徴的な部屋づくりが大事という情報が氾濫していますが、それは嘘とまで言いませんが、100％信じる必要はありません。

まずは、なぜ民泊Airbnbが爆発的に広がっているかをシンプルに考えてください。

その答えは単純に、訪日外国人数に対し宿泊施設数が不足しているからです。要するに宿泊施設側の殿様商売が成り立っているのです。

つまり、余計な小細工をしなくても、普通の部屋に普通の設備サービスを準備するだけで宿泊者は集まります。部屋づくりにこだわったり、付加価値サービスを提供する必要は全くありません。

 

もう一度、シンプルに考えてください。

 

確かにAirbnbは日本で急速に広がっています。しかし、多くの旅行者は安心・安全・サービスを求めて公式ホテルに宿泊しています。

そんな中、敢えてAirbnbを利用する旅行者は、どういう理由でAirbnbを利用するのでしょうか。

それは、ホテル宿泊料が高いと感じているということです。

つまりAirbnbを利用している旅行者の多くは宿泊料の安さを求めているのです。それに対し、Airbnbサイト上で高い値段の宿泊施設を提供することは、需要と不一致なのです。

 

民泊ビジネスで稼いでいる人は、この本質を理解しています。

部屋の内装をお洒落にしたり、付加価値サービスを提供するためには、その分宿泊料を高くする必要があります。その高い宿泊料が旅行者のニーズとミスマッチになり、部屋の稼働率が上がらない悪循環に陥っているのです。

 

私が知っている民泊で成功している人は、普通の部屋を普通の宿泊料で提供しているだけです。

「普通の部屋を普通の宿泊料で提供する」ことが、民泊ビジネスを成功させるシンプルな鉄則です。

 

民泊物件の部屋づくり　家具家電レンタルで簡単コーディネート

 

改めて言います。

訪日外国人数に対し宿泊施設数が不足しているので、現時点での民泊ビジネスは基本的に殿様商売が成り立っていますので、民泊バブルの時流に乗るだけで利益が出る市場環境となっています。

ですから、部屋づくりもシンプルに考えて大丈夫です。

部屋づくりでポイントとなるのが、家具と家電の準備です。家具家電をまとめて一括購入すると結構な出費となり、初期費用で資金繰りが大変になります。また統一感のある商品選びやコーディネートの手間や、数年後に商品寿命が来た際の処分撤去でも手間や費用が発生します。

そこで民泊オーナーによく使われている方法が家具家電レンタルの利用です。

家具家電レンタルには「レンタル料金の毎月払い」、「統一感のある部屋づくり」、「処分撤去が不要」の3つのメリットがありますので、それぞれ説明します。

①レンタル料金の毎月払い

家具家電レンタルは、レンタル料金を毎月支払いする仕組みとなっています。そのため初期費用として一括出費が発生することなく、民泊ビジネスの定期収入でレンタル料金を支払うことができ、資金繰り負担が少なくなります。

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②統一感のある部屋づくり

シリーズ家具やシリーズ家電をレンタルすることで、統一感が出た部屋が出来上がります。自分で部屋のコーディネートに悩む必要がありません。

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③家具家電の処分撤去が不要

家具家電もいつか寿命が到来し処分撤去が必要となします。自分で購入した家具家電の場合は、廃棄リサイクル費用が発生したり、大型ゴミ引取りなどで、手間や出費が発生します。しかし家具家電レンタルの場合は、レンタル会社が商品引取りをしてくれるので、そうした手間や出費は発生しません。

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ゲストからの評価レビューが高くないのに予約が殺到。その意外な理由とは？

Airbnbでレビュー評価が高くなると、人気の部屋となり稼働率が上がり利益が出ます。そのためにホストは、部屋の内装や備品を整えて、部屋の写真を綺麗にとって、近隣競合の物件を調べて価格設定したりと、結構な手間をかけています。

しかし、そこまで手間をかけなくても、Airbnbは☆３以上の評価を貰いやすい評価システムとなっています。Airbnbに登録されている物件を見てください。☆５と☆４評価だけの高評価物件の割合が異常に多いと思いませんか？

そのカラクリを説明します。高評価物件が多い理由は、ゲストとホストが互いに評価し合うAirbnbの相互評価の仕組みにあります。ゲストにしてみれば、ホストに低い評価を付けられる可能性もあるので、余程の不満が無い限り☆1や☆2を付けるケースは少ないからです。（ゲスト評価が低いと、宿泊を断られるケースがある）

 

また、何度も言いますが、現時点での民泊Airbnbビジネスは基本的に利益が出やすい市場環境ですから、普通程度の宿泊部屋とサービスを提供すれば一定の集客が付きます。

つまりレビュー評価も、☆３以上の評価さえ付いていれば、それなりに集客ができるということです。言い換えると、今は民泊バブルですから、ゲスト評価が高くなくても一定の集客ができるのです。

 

ただし、☆１の悪い評価は付けられないようにしてくださいね。

ゲストはリスティングページに記載されている宿泊条件、立地に納得したうえで、宿泊しているわけですから、不正確な情報を記載して変にハードルを上げていない限り、悪い評価が付くことはないはずです。

☆１評価が付くよくある理由が、「不潔」と「チェックインの不手際」です。ゲストが入れ替わる度に清掃をすること、部屋鍵の受け渡しや部屋の立地情報を丁寧に案内することに注意を払っておけば、☆１評価が付くことは恐らくありません。

 

住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行で民泊事業が全面解禁となります

 

民泊新法が2018年6月に施行されます。これによって一部自治体の条例で規制されている地域を除き、基本的にはエリアの規制がなくなり日本全国どこでも民泊事業を実施する事が出来ます。法律に従って適切に民泊事業の届出ができれば問題無いのですが、実はその届出のハードルが結構高いのです。

民泊事業者には多くの義務が課されますが、特に以下の６点は個人の副業レベルで民泊をしている人にすればハードルが高い内容ではないでしょうか。

①外国人観光旅客である宿泊者に対し、住宅設備の使用方法や移動交通手段を外国語で情報提供する

現地周辺の交通アクセスや住宅設備全般の使い方等を外国語で説明しなければなりません。説明方法は対面、書面、タブレット端末での表示等になると思います。

②宿泊者の本人確認及び名簿備え

宿泊者の本人確認を対面もしくはテレビ電話等で行ったうえで、宿泊者の住所、氏名、職業、国籍、旅券番号を記録保存する必要があります。

③周辺地域への悪影響の防止

宿泊者に対し、騒音などで周辺地域へ迷惑をかけてはいけない旨の説明を外国語で実施しなければなりません。

④周辺地域の住民からの苦情対応

近隣住民からの苦情受付窓口を設置し、常時対応できる体制をつくり、緊急時には現地物件に急行できる必要があります。

⑤標識の掲示

「住宅宿泊事業（民泊）」と書かれた所定の標識を、建物玄関に掲げる必要があります。

⑥住宅宿泊管理業者への委託

家主不在型の民泊事業者は、住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。当然ながら管理委託費用を支払う必要があります。

 

民泊仲介会社とコンビニの連携が進み、コンビニで鍵の受渡しが可能に

 

2018年5月、エアビーアンドビーとファミリーマートが提携し、ファミマの店舗を鍵の受渡し拠点にすることが発表されました。具体的な方法としては、コンビニ店頭のタブレットで本人確認や鍵受取手続きができるようにするとのことです。まずは2018年度中に都内の約150店舗に鍵の受渡しボックスを設置し、徐々にサービスエリアを広げていくことになります。

民泊仲介会社とコンビニの提携が続いており、例えばJTBとセブンイレブンも提携を結びコンビニ店舗を鍵受渡しの拠点とすることになっています。コンビニ側の戦略としては、民泊を利用する訪日外国人が店舗を訪れることで売上増に繋がるのではとの期待があると思われます。

民泊新法では、対面もしくはWEBカメラ等を通して宿泊者の本人確認をすることが求められています。また宿泊者名簿作成や鍵の受渡し等、人出を介する点をどのようにクリアするかが課題となる中、今後コンビニと連携したサービスは拡大していくかもしれません。

 

民泊ビジネスの今後の展望

民泊ビジネスの今後について、長期的な展望は予測が難しいですが、短期的な予測ならできます。短期的には東京五輪開催までは民泊バブルが続き、民泊ビジネスで利益が上げやすい市場環境が続くでしょう。

理由は簡単、訪日外国人観光客の増加に宿泊受け皿数が追い付いていないからです。

訪日外国人旅行者数の推移は西暦2000年に約470万人、2013年に約1,000万人、2016年に約2400万人と大幅に増加しており、政府は2020年に4,000万人の訪日旅行者数を目指しています。

現時点でさえ、訪日外国人数に対し宿泊施設数が不足して民泊が受け皿になっているのに、2020年4,000万人の訪日旅行者数が実現すれば、更に多くの宿泊者が民泊市場に流れ込んでくるでしょう。

しかし、2020年東京五輪以降は民泊市場の動向に警戒が必要です。

（2018年6月民泊新法施行前）現在の民泊物件のほとんどがヤミ民泊の違法物件になっていますが、東京五輪までは訪日外国人を増やし続ける国策の下、ヤミ民泊が全面排除されることは現実的には有り得ないと思われます。　(2018年6月追記　民泊新法施行にあわせて、エアビーアンドビーは法律に従って届出をしていない宿泊施設の掲載を強制的に止めました）しかし、東京五輪が終了すれば、ヤミ民泊への対策が本格化され、民泊市場が大きな影響を受けると思われます。

当然のことですが、民泊新法の法律に従って民泊経営をする必要がありますね。

 

エアビーアンドビーが民泊届出していない宿泊施設の掲載を止めました

 

2018年6月、エアビーアンドビーは、民泊新法（住宅宿泊事業法）に従った届出がなされていない宿泊施設の掲載を止めたことを明らかにし、また同時に宿泊予約をキャンセルしなければならない事態が想定されるため、顧客に対する補償制度を創設したことも明らかにしました。

補償制度の具体的な中身ですが、まず1000万ドルの（約11億円）の基金を設立し、その基金財源の中で、無許可宿泊施設に予約した顧客に対して、エアビーアンドビーで使用できるキャンセル料相当のクーポンを配布する他、旅行計画に合った代替宿泊施設や飛行機チケットの手配を支援するとしています。

エアビーからの公式発表はありませんが、日本経済新聞の記事によると、今回の強制的な掲載取止めによって、リスティング登録件数が約８割減の１万3800件まで減ったとされています。実際エアビーにログインして確認してみると一目瞭然でリスティング登録件数が激減しています。

現在残っているリスティングの大半が一定の規模を持った民泊事業者だと思われますが、かなり先の予約まで埋まっていますので、当面はエアビーアンドビーを利用して日本の宿泊予約は難しいでしょう。ただし民泊事業者にとってはチャンスとなります。民泊新法に従った届出が受理されエアビーアンドビーに掲載されれば、その瞬間に予約客が殺到すことが予想されます。